Internacional Marzo 2017

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Quiero invertir en un apartamento en Barcelona

Por Cristina Pardo / Carolina Teixido

Tras la crisis de la zona euro, 2015 fue el año de la recuperación en el sector inmobiliario español gracias al aumento de inversión de capital extranjero, siendo los más activos los inversores estadounidenses, franceses y británicos.

Las ubicaciones más interesantes en España para el inversor extranjero son las grandes capitales de provincia, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Se detallan a continuación algunas de las preguntas más frecuentes que pueden surgir en la toma de decisión de compra.

(i) ¿Puede un extranjero adquirir un inmueble en Barcelona?

Cualquier persona física o jurídica legalmente constituida de cualquier país puede adquirir una propiedad en Barcelona siempre y cuando (i) no existan limitaciones impuestas por las autoridades del país del inversor o (ii) los controles ordinarios en relación a anti-blanqueo y origen de los fondos.

(ii) ¿Cuáles son los requisitos para que un inversor extranjero adquiera un inmueble en Barcelona?

La normativa española precisa como único requisito para que un inversor extranjero pueda adquirir un inmueble en España la obtención de un Número de Identificación de Extranjero, que es un número único y exclusivo.

La normativa española precisa como único requisito (…) la obtención de un Número de Identificación de Extranjero N.I.E. (…)

Por otro lado, cabe señalar que no es necesaria la presencia del inversor en las diferentes etapas de la compraventa, es decir que éste puede otorgar un poder notarial a favor de sus abogados o cualquier otra persona de su confianza.

(iii) ¿Qué debe comprobar un inversor extranjero antes de comprar un inmueble?

En la compraventa de inmuebles, previamente al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa se suele suscribir un contrato privado entre la parte vendedora y la parte compradora. Dicho contrato no es obligatorio pero es práctica habitual como paso previo al inicio de las actividades preparatorias de la transacción.

En cualquier caso, antes de firmar dicho documento conviene comprobar los siguientes extremos:

  • Identidad de quien firma por la parte vendedora para comprobar su capacidad y legitimación.

  • Planos de emplazamiento del inmueble y del inmueble mismo, así como su descripción.

  • Estado de cargas del inmueble, esto es comprobar si el inmueble tiene hipotecas, o si pesan embargos sobre el mismo. Para conocer tal circunstancia será necesario solicitar al correspondiente Registro de la Propiedad una nota simple informativa.

  • Cuotas de la comunidad de propietarios para comprobar que la parte vendedora está al día de los pagos o, en caso contrario, qué atrasos tiene.

  • Estatutos de la comunidad de propietarios, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma.

  • Estado arrendaticio del inmueble para comprobar si el mismo está libre de ocupantes y de arrendamientos.

  • Cedula de habitabilidad.

  • Certificado de eficiencia energética.

  • Recibo de haber pagado la última anualidad del impuesto sobre Bienes Inmuebles.

  • Seguro decenal, en su caso.

(iv) ¿Qué gastos o impuestos deben ser abonados con la compra?

Los gastos e impuestos derivados de la compraventa pueden oscilar entre un 12% y un 15% del precio de compra.

Los principales gastos e impuestos derivados de la compraventa son los que se detallan a continuación:

  • Por una vivienda de nueva construcción, la parte compradora deberá pagar el 10% de IVA sobre el precio de venta y el 1,5% en concepto de ITP/AJD (en Barcelona).

  • Si la vivienda no es de nueva construcción, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) derivado de la compraventa, cuyo porcentaje varía dependiendo de cada comunidad (en Barcelona, 10% sobre el precio de compra).

  • Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (a cargo del vendedor).

  • Gastos notariales derivados de la escritura pública de compraventa (normalmente a cargo del Comprador).

  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (normalmente a cargo del Comprador).

(…) en los alquileres por temporada, el arrendador no se obliga a prestar ningún servicio complementario (…)

(v) ¿Se puede alquilar el inmueble sin ninguna limitación?

El inmueble puede explotarse como vivienda habitual, pero existen otras formas de arrendamiento mucho más atractivas económicamente en grandes ciudades como Barcelona: el alquiler temporal y el alquiler turístico.

  • El alquiler habitual: Es el alquiler que recae sobre una vivienda urbana, habitable, cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. La duración mínima de este tipo de contratos es de 3 años, obligatorios para el arrendador.

  • El alquiler temporal: Es el alquiler que recae sobre una vivienda habitable pero que no tiene carácter de indeterminado como el alquiler habitual, puesto que su finalidad es cubrir una necesidad temporal del arrendatario y la vivienda no tendrá carácter de vivienda habitual para éste.

A diferencia de lo que sucede en los alquileres turísticos, en los alquileres por temporada, el arrendador no se obliga a prestar ningún servicio complementario al arrendatario. Así, en los casos en los que el alquiler temporal incluya servicios complementarios propios del sector hotelero como ropa de cama, toallas y/o servicios de limpieza, recepción, etc. se clasificaría como alquiler turístico.

  • El alquiler turístico: La normativa catalana define como vivienda de uso turístico aquellas que se alquilan reiteradamente a cambio de una contraprestación económica, para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad, pues las estancias tendrán una duración máxima de 31 días. Además el alquiler turístico alcanzará a la totalidad de la vivienda y se ofertará mediante canales de oferta turística. La finca objeto de alquiler deberá estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, con una finalidad lucrativa.

Para poder alquilar un inmueble a turistas será indispensable que se obtenga una licencia de vivienda de uso turístico, y para ello se deberá cumplir con los requisitos establecidos por cada Comunidad Autónoma.

Además de la referida licencia, el inversor deberá cumplimentar otras obligaciones, como son el pago del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos de la Generalitat de Cataluña.

De momento el Ayuntamiento de Barcelona ha restringido la concesión de licencias turísticas en ciertas zonas, pero si se compra un inmueble con una licencia existente el inversor podrá continuar con la actividad de alquiler turístico.

Como para los alquileres temporales, se considera que el alquiler turístico es una actividad económica en los casos en los que el arrendamiento es continuado en el tiempo. En este sentido, y como ocurre con cualquier actividad económica, será necesario darse de alta en los correspondientes registros y cumplir con las obligaciones legales correspondientes.

(vi) ¿Cómo tributan los ingresos del arrendamiento?

Conforme a la normativa interna, los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español se consideran renta obtenida en territorio español.

Con carácter general, la base imponible estará constituida por el importe íntegro del ingreso que se reciba de dicho arrendamiento, sin derecho a deducción de gasto alguno, y excluyendo el Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, cuando se trate de contribuyentes que residen en otro Estado miembro de la Unión Europea (UE), en Islandia y Noruega, podrán deducirse los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España. Este rendimiento se entenderá devengado cuando resulte exigible por el arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.

El tipo de gravamen aplicable para el ejercicio 2017 y siguientes es del 19% para residentes en la UE, Islandia y Noruega, y del 24% para el resto de países.

El tipo de gravamen aplicable para el ejercicio 2017 y siguientes es del 19% para residentes en la UE (…)

Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, se deberá determinar el rendimiento por los meses que éste haya durado y, para el resto del año, se hallará la parte proporcional de la renta imputada (1,1% del valor catastral, o 2% en caso de valores catastrales revisados).

(vii) ¿Cómo tributa la transmisión del inmueble?

La transmisión de un inmueble situado en territorio español por parte de una persona física no residente generará una ganancia patrimonial sujeta a gravamen en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En términos generales, esta ganancia patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pudiendo deducirse en ambos casos los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el transmitente.

El tipo de gravamen a aplicar será del 19%, y su pago deberá realizarse en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión (fecha de devengo) del inmueble, mediante la presentación del Modelo 210.

En el pago del Impuesto podrá deducirse la retención del 3% del precio de venta que obligatoriamente deberá practicar e ingresar el adquirente. Si esta retención soportada fuera superior a la cuota resultante a pagar, el transmitente podrá solicitar la devolución del exceso ingresado.