Disputas Mayo 2019
LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO
Por Antoni Faixó
I. ENTRADA DE VIGOR
Esta ley entrará en vigor el 16 de junio de 2019.
II. ÁMBITO DE APLICACIÓN
La ley se aplica a los contratos de préstamo o crédito hipotecario concedidos por persona física o jurídica que actúe en su ámbito profesional (financiero), cuando el prestatario, el hipotecante o el fiador sea una persona física y el inmueble sea de uso residencial, incluyendo trasteros y garajes vinculados a tal fin, o cuando sea un terreno o inmueble construido o por construir.
Como vemos, el ámbito es muy amplio y afecta a la gran mayoría de préstamo hipotecarios.
III. PUBLICIDAD E INFORMACIÓN PREVIA DEL CONTRATO
En la publicidad de los préstamos hipotecarios deberá darse cierta información. Destaca la obligación de dar un ejemplo representativo del importe de las cuotas a pagar, previendo que el Ministerio de Economía y Empresa creará un modelo de dicho ejemplo representativo.
Por otro lado, antes de firmar un contrato de este tipo, será obligatorio que el prestamista entregue al prestatario una información precontractual personalizada, a partir de la información presentada por éste a la hora de solicitar un préstamo. Dicha información precontractual se entregará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que consta como Anexo I a la ley, y deberá respetarse que entre la fecha de entrega de dicha información precontractual personalizada y la fecha de firma del préstamo deban transcurrir al menos 10 días naturales.
También deberá entregarle, con la misma antelación, una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que incluirá explicaciones sobre ciertos elementos relevantes como el tipo de interés. También una copia del proyecto de contrato, así como un documento relativo a los gastos del contrato (que están fijados claramente por la ley: los gastos de tasación serán del prestatario y el resto de gastos del prestamista, salvo el impuesto, que será conforme a la normativa fiscal correspondiente).
Finalmente destacamos la obligación de entregar un documento donde se advierta al prestatario de la obligación de asesoramiento gratuito del notario que elija el prestatario, respecto al contrato.
Por otro lado, una vez facilitada esta documentación por el prestamista, el prestatario está obligado a acudir al notario que elija, para que éste le asesore y analice la documentación facilitada, y formalice, en caso de considerar la información como adecuada, un acta previa a la firma del contrato, donde certifique el cumplimiento de esta obligación de información previa.
A la firma de dicha acta deberá comparecer también el prestamista, como máximo el día antes a la firma del contrato principal. Sin el acta positiva, no podrá firmarse la escritura de préstamo hipotecario.
IV. PROTOCOLOS DE EVALUACIÓN DE LA SOLVENCIA DEL PRESTATARIO O FIADOR
La ley prevé la obligación del prestamista de tener un procedimiento de evaluación de la solvencia del prestatario o fiador, y estará obligado también a revisar periódicamente dicho procedimiento. Dichas revisiones deberán ser conservadas, y serán auditadas por el Banco de España.
Se trata de una obligación similar a las auditorías contables.
En caso de que el prestamista deniegue otorgar el préstamo como resultado de dicha evaluación, deberá informar motivadamente de ello al solicitante, y deberá informarle también de la base de datos de la cual haya podido extraer los datos de dudosa insolvencia.
V. VENTAS VINCULADAS
Se prohíben las ventas vinculadas de productos, a excepción de los seguros de cumplimiento de los pagos y de daños del inmueble.
No obstante, el prestamista deberá aceptar propuestas alternativas al seguro que proponga, siempre que tengan condiciones equivalentes.
VI. POLITICA DE REMUNERACION AL PERSONAL
Se regula la obligación de establecer un procedimiento transparente y objeto de remuneración al personal dedicado a esta tarea. Es una norma laboral, aunque genérica.
VII. SERVICIO DE ASESORAMIENTO
El prestamista podrá recomendar al prestatario un servicio de asesoramiento por un tercero. En tal caso, deberá indicarle claramente qué coste le supondrá, o si sería gratuito.
Es una norma confusa, porque no regula la obligación de dicho asesoramiento, sino que es algo opcional.
VIII. PROHIBICION DE LA CLAUSULA SUELO
Se prohíbe que pueda pactarse la fijación de una cláusula suelo en caso de interés variable, lo cual concuerda con la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre esta cuestión.
IX. VENCIMIENTO ANTICIPADO
La ley regula unas reglas de vencimiento anticipado imperativas, es decir que no cabe pacto en contra de las mismas.
En concreto, regula que el prestamista podrá resolver anticipadamente el contrato cuando el prestatario incumpla su obligación de pago del siguiente modo:
- En un 3% del capital o en al menos 12 meses o equivalente, si el contrato está en la primera mitad de su duración.
- En un 7% del capital o en al menos 15 meses o equivalente, si el contrato está en la segunda mitad de su duración.
Además, será necesario que el prestamista requiera de pago al prestatario con un mes de preaviso respecto al momento del vencimiento efectivo.
X. INTERES DE DEMORA
El préstamo firmado por persona física tendrá un interés moratorio imperativo correspondiente al interés remuneratorio más 3 puntos, y se aplicará sólo sobre el principal y no podrá ser capitalizado.
XI. INTERMEDIARIOS DE CREDITO INMOBILIARIO
Se regula esta figura. Los intermediarios deberán estar inscritos en un registro gestionado por el Banco de España. Se regula dicha inscripción y la actividad de estos intermediarios de forma muy pormenorizada.
XII. PRESTAMISTAS INMOBILIARIOS
También se regula esta figura, pero de forma más simple, porque se prevé que será regulada en detalle reglamentariamente. En todo caso, no se consideran prestamistas inmobiliarios las empresas financieras.
XIII. COPIAS GRATUITAS
El prestatario tendrá derecho a una copia gratuita de la escritura facilitada por el notario y a una nota registral gratuita facilitada por el Registro de la Propiedad. Para ello será obligatorio que se indique en la escritura de préstamo hipotecario un correo electrónico del prestatario.
XIV. APLICACIÓN A CONTRATOS ANTERIORES
La ley no afecta a los contratos firmados con anterioridad a su vigencia, salvo en lo que respecta al vencimiento anticipado: la norma imperativa sobre los requisitos para vencer anticipadamente sí se aplicará desde la entrada en vigor, tanto a los contratos anteriores como a los futuros.
LA COMPRA DE UNIDAD PRODUCTIVA EN EL CONCURSO
Por Antoni Faixó
I. INTRODUCCIÓN Y DESCRIPCIÓN
La compra de unidad productiva es una acción que venía siendo muy destacable en muchos concursos, y que desde 2015 se reguló específicamente en la Ley Concursal para plasmar su importancia e intentar aclarar ciertas dudas sobre la misma.
La compra de unidad productiva consiste en un negocio por el cual un sujeto (habitualmente una sociedad) compra una unidad de negocio de una empresa o persona física empresario que está en concurso, a cambio del pago de un precio.
De forma general, este negocio destaca por la posibilidad de vender el negocio libre de deudas, es decir que se vende el activo pero no el pasivo del negocio. Sin embargo, normalmente sí es obligatorio que el comprador asuma los contratos laborales existentes, y ello es porque un fundamento esencial que justifica esta figura es el mantenimiento de los puestos de trabajo preexistentes.
Cabe señalar que el pago no puede hacerse mediante compensación. Es decir, si el comprador es acreedor de la empresa concursada, no puede aplicar el precio a compensar su crédito, porque eso perjudicaría al resto de acreedores.
II. FASES DEL CONCURSO
El concurso judicial tiene diversas fases y piezas, pero de forma simple podemos indicar que la normativa establece una primera fase común, donde se analiza el activo y pasivo, se comunican los créditos, y se valora el futuro del concursado, y otra fase posterior que puede ser la fase de convenio, si se vota y se aprueba un convenio con los acreedores, o la fase de liquidación, si no hay convenio y se pasa a liquidar el negocio.
La compraventa de unidad de negocio se realiza habitualmente en la fase de liquidación. No obstante, la Ley Concursal prevé que ello también pueda hacerse en la fase común, que es la fase inicial previa a la liquidación, pero es algo excepcional y sólo se haría si el administrador concursal justifica al juez la necesidad de hacerlo tan pronto; y prevé también que pueda hacerse en la fase de convenio, es decir que la propuesta de convenio contenga una compraventa de unidad de negocio, si bien es también algo poco habitual en la práctica
III. CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRA DE UNIDAD DE NEGOCIO
El artículo 149 de la Ley Concursal regula esta figura, estableciendo lo siguiente:
(a) El conjunto de los establecimientos, explotaciones y cualesquiera otras unidades productivas de bienes o servicios pertenecientes al deudor se venderán como un todo, salvo que el juez estime más conveniente la venta separada de algunos componentes.
(b) La venta se realizará mediante subasta, salvo que el juez considere que es más recomendable la venta directa o por una empresa especializada.
(c) Si es en subasta y la diferencia entre las dos mejores ofertas es inferior al 15%, el juez podrá elegir la oferta que considere más adecuada para la continuidad de la unidad productiva y de los puestos de trabajo. Es decir, que no necesariamente gana la subasta la mejor oferta, sino que el juez podría elegir la segunda mejor oferta (si tiene una diferencia económica inferior al 15% con la primera), si la considera mejor respecto a la continuidad del negocio.
(d) En las decisiones judiciales sobre esta cuestión deberá darse traslado a los representantes de los trabajadores, quienes podrán presentar alegaciones antes de cada decisión judicial.
(e) En la oferta de compra, el adquirente debe identificar su identidad y su solvencia, debe designar claramente los derechos y contratos que quiere adquirir, y debe indicar el precio y el modo de pago.
(f) Cuando la entidad económica vendida mantenga su identidad, se considerará a efectos laborales que hay sucesión de empresa.
De forma complementaria, el artículo 146 bis LC establece las siguientes especifidades:
(a) En caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones de contratos afectos a la actividad, que no estuvieran
resueltos. El adquirente se subroga en la posición contractual del concursado, sin que la contraparte contractual pueda negarse a ello.
(b) También se ceden las licencias o autorizaciones administrativas afectas a la continuidad de la actividad, siempre que el adquirente continuase la actividad en las mismas instalaciones.
(c) El adquirente puede decidir no subrogarse en ciertos contratos o licencias.
(d) La transmisión excluye las deudas previas a la transmisión, salvo que el adquirente asumiera la deuda expresamente.
IV. SOBRE LOS CONTRATOS LABORALES
Como hemos indicado, uno de los fundamentos de esta figura es el mantenimiento de los puestos de trabajo. No obstante, también hemos visto que la ley regula que la transmisión puede considerase sucesión de empresa o no, de modo que en el primer caso se aplicaría el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores y en el segundo caso no.
En caso de que se considere sucesión de empresa, la Ley Concursal prevé que el juez podrá establecer que el comprador no se subrogue en los salarios o indemnizaciones pendientes de pago anteriores a la compraventa, en cuyo caso dichas obligaciones serían asumidas por el Fondo de Garantía Salarial.
En realidad la regulación de la Ley Concursal sobre esta materia es confusa, y ha habido y hay debate doctrinal y jurisprudencial al respecto. En primer lugar, porque la Ley Concursal parece contradictoria cuando regula que el comprador puede indicar qué contratos quiere mantener y cuáles no, y por otro lado regula que si hay sucesión de empresa se aplica el artículo 44 ET.
En segundo lugar, porque el Tribunal Supremo ha indicado que el juez del concurso no es competente para determinar si una concreta compra de unidad productiva es sucesión de empresa a efectos laborales, ya que eso debe determinarlo, en su caso, los juzgados de lo social.
A efectos prácticos, debemos decir que en el marco del procedimiento concursal, el juez puede decidir qué contratos laborales considera afectos a la actividad económica de la unidad productiva vendida y por lo tanto se subrogan al comprador, y cuáles no, pero los trabajadores excluidos pueden acudir a la jurisdicción social para intentar obtener una sentencia que reconozca que su contrato sí estaba afecto y en tal caso obtendrían esa subrogación.
En consecuencia, es muy importante que el comprador explique y razone muy atentamente los contratos laborales en los que acepta subrogarse y los que no, porque tiene el riesgo de que posteriormente los trabajadores no subrogados reclamen ante la jurisdicción social y una sentencia le obligue a asumirlos también.
Evidentemente ese riesgo no existe si el comprador asume todos los contratos laborales de la empresa concursada.
V. PROPUESTA DE COMPRAVENTA DE TODA LA EMPRESA ADJUNTA A LA DEMANDA DE CONCURSO
Como hemos visto, la compraventa de unidad productiva se realiza habitualmente dentro de la fase de liquidación del concurso. No obstante, existe la posibilidad de proponer la compraventa directamente en la demanda de solicitud de concurso.
En concreto, el artículo 190 prevé dicha posibilidad, en el llamado procedimiento abreviado de concurso. El procedimiento abreviado, que es más breve y simple que el concurso ordinario, se aplica en distintas circunstancias, pero una de ellas es cuando el concursado presenta con su demanda una oferta vinculante de compra de su negocio.
En este caso el concurso pasa directamente a la liquidación, y el plan de liquidación será el presentado por el concursado con su demanda, que incluye la compraventa directa conforme a la oferta aportada, si bien el administrador concursal y los acreedores podrán presentar alegaciones al respecto y por lo tanto cabe la posibilidad de que no se apruebe dicho plan y dicha compraventa.
Esta opción permite al comprador tener más posibilidades de adquirir como él pide, porque dentro del concurso puede tener competencia para comprar o puede encontrarse con que el administrador concursal o el juez no le admitan todo lo que quiere.
VI. SOBRE LOS BIENES Y DERECHOS HIPOTECADOS O CON PRENDA
Si la compraventa de unidad productiva incluye la transmisión de bienes o derechos que estuvieran hipotecados o tuvieran prenda, pueden ocurrir dos cosas:
(a) Si el comprador asume expresamente la obligación frente a ese acreedor, se transmite dicha obligación, sin necesidad de consentimiento del acreedor.
(b) Si el comprador no asume la obligación y el juez acuerda que se libere esa garantía, el acreedor recibirá la parte del precio de la compraventa que corresponda a ese bien o derecho respecto al conjunto de la unidad productiva vendida. En caso de que esa cantidad recibida no alcance el valor de la garantía, entonces deberá obtenerse el consentimiento del acreedor para poder liberar la garantía. No obstante, la norma indica que se requerirá sólo el consentimiento del 75% de los acreedores que haya en esta posición.
A efectos prácticos, es importante analizar bien si en la transmisión hay bienes o derechos hipotecados o con prenda, para evaluar el posible riesgo de que no se puedan transmitir libres de esa garantía, ya que lo habitual sería que el acreedor se negara a ello salvo que haya un pacto con él.